，他所在的SK律師事務(wù)所在去年?duì)I業(yè)收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初級(jí)合伙人，從他的辦公室望出去可以看見靜靜流淌的哈德遜河。

    幾個(gè)人開個(gè)短會(huì)，Dannile先簡(jiǎn)單地對(duì)了解到的項(xiàng)目情況做個(gè)總結(jié)，總體而言，如Thomas的介紹屬實(shí)，目標(biāo)物業(yè)上規(guī)劃項(xiàng)目所取得的開發(fā)許可較為齊備，但仍需核查相關(guān)批文信息，批文中的用途、面積、高度、期限等任一細(xì)節(jié)都影響到后續(xù)開發(fā)。

    劉銘宇點(diǎn)頭稱是，當(dāng)場(chǎng)表示希望聘請(qǐng)Dannile作為天駿地產(chǎn)收購目標(biāo)物業(yè)的法律顧問。Dannile后面還有一個(gè)會(huì)，發(fā)表完意見就先行離開了。

    “看起來是個(gè)鉆石級(jí)別的地塊?！崩钗∞D(zhuǎn)動(dòng)手中的簽字筆，“價(jià)格估計(jì)不便宜。”

    劉銘宇伸出四個(gè)手指頭，“4億美元？”李巍嘖嘖咂舌，“最賺錢的還是商人啊。像我們這種靠專業(yè)知識(shí)和體力吃飯的，幾輩子的bilble hours（計(jì)費(fèi)小時(shí)）都達(dá)不到這個(gè)數(shù)。”

    “你們專業(yè)人士向客戶收到的錢可以馬上落袋為安，做項(xiàng)目先期投入大量資金，盈利甚至收回成本都有風(fēng)險(xiǎn)。賺錢的方式不同，不能一概而論。”

    “天駿財(cái)大氣粗，4億美元還是拿得出來的吧?！?/br>
    劉銘宇苦笑道：“項(xiàng)目是好項(xiàng)目，資金是大問題。買地的4億美元拿得出，后面開發(fā)可還不止4億。全部掏真金白銀誰都受不了了。”

    “那你打算怎么解決資金？”

    “我找了一家移民咨詢公司，老板是華裔，做中國(guó)人的移民業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，在業(yè)內(nèi)小有名氣。他們提供了一個(gè)融資方案，結(jié)合美國(guó)的移民政策，幫我們做這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售，用預(yù)售款作為夾層貸款，將銀行貸款比例壓縮到40%以下，這種情況下可以用項(xiàng)目單獨(dú)抵押，不需要額外擔(dān)保?！?/br>
    “這個(gè)方案很新穎，但是否實(shí)施成功預(yù)售的情況應(yīng)該很關(guān)鍵。”

    “是的。所以才找了這家公司合作，看中的就是他們手上的移民客戶資源和投資經(jīng)驗(yàn)。風(fēng)險(xiǎn)是有，不過這個(gè)地塊的稀缺性擺在那兒，如果能以4億美元成交，我相信低價(jià)至少有15%的上漲空間。即使這個(gè)方案最后行不通，用其他的融資渠道，項(xiàng)目的投資安全也有一定保障?！?nbsp;劉銘宇語氣透出幾分胸有成竹。

    “看來天駿要在美國(guó)大干一場(chǎng)了！” 李巍打了個(gè)響指。

    **

    接下來一天的安排是會(huì)見瑞恒集團(tuán)的人，商談紐約項(xiàng)目的融資方案。瑞恒集團(tuán)的董事長(zhǎng)姓周，邁瑞·周，加拿大華裔，微胖身形，聲音洪亮，金絲眼鏡后面的一雙眼睛透著精光。

    周總詳細(xì)介紹了為天駿地產(chǎn)投資紐約項(xiàng)目設(shè)計(jì)的融資方案，瑞恒集團(tuán)計(jì)劃利用投資移民的需求，將購房和融資結(jié)合起來，通過向投資移民客戶預(yù)售募集部分資金，以夾層貸款的方式投入項(xiàng)目，爭(zhēng)取占到40%左右，銀行貸款40%，剩下是天駿地產(chǎn)自身的資金投入。

    銀行貸款的比例從60%壓縮到40%，這種情況下銀行可以接受項(xiàng)目的單獨(dú)抵押，不需要母公司再提供額外的擔(dān)保。而且預(yù)售款作為夾層貸款的年利率低于5%。這樣不僅壓縮了天駿投入的自有資金，放大了融資杠桿，融資成本還低，有利于提高項(xiàng)目回報(bào)率。

    聽完周總的介紹，劉銘宇緩緩拍掌道：“這個(gè)方案一舉多得，非常創(chuàng)新和專業(yè)。”

    周總笑容滿面：“國(guó)內(nèi)企業(yè)到美國(guó)投資，缺少美國(guó)本土的背景和經(jīng)驗(yàn)，與各方的溝通和談判能力差一些，因此和當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的合作是一個(gè)很好的方法。瑞恒集團(tuán)投資的主要優(yōu)勢(shì)在于核心團(tuán)隊(duì)都是非常有美國(guó)本土經(jīng)驗(yàn)，包括哈佛等名校畢業(yè)的人員，可以幫助國(guó)內(nèi)企業(yè)在美國(guó)談判、融資和把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。我們跟投資人、銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所都有很好的合作經(jīng)驗(yàn)，具備整合協(xié)調(diào)的能力?！?/br>
    “天駿來美國(guó)投資缺少的正是瑞恒這樣有美國(guó)本土背景和經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴?！眲懹畛林恍?，“我想聽聽瑞恒對(duì)于紐約項(xiàng)目預(yù)售的想法和計(jì)劃?！?/br>
    瑞恒這次準(zhǔn)備得很充分，周總打開另一份PPT，開始介紹瑞恒針對(duì)紐約項(xiàng)目制定的一個(gè)初步的預(yù)售計(jì)劃，包括瑞恒現(xiàn)有儲(chǔ)備客戶資源及預(yù)估的預(yù)售客戶數(shù)量、預(yù)售金額對(duì)項(xiàng)目融資成本及回報(bào)率的影響、預(yù)售的推介會(huì)安排、雙方的合作模式及收費(fèi)方式等。

    一陣?yán)б庖u來，時(shí)差的威力發(fā)作了，林若連續(xù)兩天晚上都睡不著很精神，這會(huì)兒上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，強(qiáng)打精神，腦袋卻不聽使喚，有點(diǎn)飄飄然的感覺，負(fù)責(zé)做會(huì)議記錄的她連劉銘宇和周總的對(duì)話聽得都不太真切了。

    劉銘宇倒很精神，聽得認(rèn)真，不時(shí)與周總進(jìn)行交流，不知道他有什么倒時(shí)差的竅門。會(huì)議一直開到下午三點(diǎn)。林若暗暗發(fā)狠掐了自己好幾下，勉力抵抗住一陣比一陣猛烈的困倦，表面看上去挺正常，實(shí)際恨不得即刻癱倒在床上。

    會(huì)議頗有成效，雙方對(duì)合作進(jìn)行了比較深入的交流。明天瑞恒安排了三家銀行，一起去溝通銀行對(duì)此類房地產(chǎn)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)的具體方案。

    從瑞恒的辦公室出來，林若在大太陽下打了幾個(gè)哈欠。劉銘宇笑道：“困了？”

    “晚上睡不著，現(xiàn)在犯困。您沒有時(shí)差嗎？”林若問。

    “有?！?/br>
    “那我看您挺精神的?！绷秩艉闷娴?，“有什么好辦法？”

    劉銘宇神秘地笑笑，湊過來低聲道：“我出門前喝了一大杯黑咖啡?！?/br>
    “嗯？”林若呆住了，“呃……好辦法?！?/br>
    劉銘宇看她遲鈍的表情樂了，“我們先回酒店休息，晚上八點(diǎn)李巍請(qǐng)吃飯。你可以睡會(huì)兒，不過會(huì)議記錄吃飯之前要發(fā)給我?！?/br>
    林若負(fù)責(zé)將這次行程的會(huì)議內(nèi)容整理成會(huì)議記錄，會(huì)議記錄要發(fā)給公司的相關(guān)人員，這邊晚上國(guó)內(nèi)正好是上午，劉銘宇會(huì)和他們開電話會(huì)議討論紐約項(xiàng)目。

    回到酒店，林若身子一沾到柔軟的大床就睡著了，睡得昏昏沉沉，鬧鐘響了好幾遍才掙扎起來，聽錄音做完會(huì)議記錄，發(fā)給劉銘宇已快七點(diǎn)半，穿好衣服，花五分鐘化個(gè)淡妝，趕緊下到酒店大堂。

    劉銘宇已經(jīng)等在大堂，不一會(huì)兒，李巍便開車過來接他們。晚上吃飯的餐廳據(jù)說是美國(guó)最好吃的牛排餐廳，連續(xù)二十多年被評(píng)為紐約第一的牛排館（TOP FOOD）。

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    餐廳在布魯克林區(qū)，保持著非常傳統(tǒng)而古老的德國(guó)酒吧風(fēng)格，原木色的桌子，深褐色的木墻，天花板上吊著蠟燭水晶燈。訂好的位子上已有一位白人美女等著他們。白人美女大大的眼睛，長(zhǎng)卷發(fā)隨意地盤在腦后，褐色的眼珠很迷人，氣質(zhì)優(yōu)雅。

    李巍分